Fece Fannie e Freddie Cause la crisi ipotecaria?



Ha fatto Fannie e Freddie Cause Crisi ipotecaria

Sono Fannie Mae e Freddie Mac la causa reale della crisi dei mutui subprime? È pericoloso pensare così. Questo è perché erano un esempio primario delle forze economiche più grandi che hanno causato la crisi creditizia bancaria e il salvataggio. Tentativi legislativi per sconfiggere rapidamente Fannie e Freddie non impediranno un'altra recessione. Peggio ancora, potrebbe danneggiare ulteriormente il mercato immobiliare.

Fannie e Freddie erano entità sponsorizzate dal governo (GSE).

Significa che dovevano essere competitivi, come una società privata, e mantenere il loro prezzo di magazzino. D'altra parte, il valore dei mutui che sono ri-venduti sul mercato secondario è implicitamente garantito dal governo. Ciò ha causato loro di detenere meno capitale per sostenere i loro mutui in caso di perdita. Di conseguenza, Fannie e Freddie erano pressati per rischiare di essere redditizi, ma sapevano che non avrebbero subìto le conseguenze se le cose si dirigevano verso sud.

Il governo li ha messi in questo modo per consentire loro di acquistare mutui qualificati, assicurarli e rivenderli agli investitori, liberando così i fondi per le banche per fare nuove ipoteche. In questo modo, erano tradizionalmente coinvolti in almeno la metà di tutti i nuovi mutui fatti ogni anno. Nel dicembre 2007, quando le banche cominciarono a stringere il loro prestito, Fannie e Freddie erano gli unici istituti di credito ancora operanti, responsabili del 90% di tutti i mutui.

Le regole governative impedivano a Fannie e Freddie di comprare mutui che non soddisfano i requisiti di pagamento e di credito.

Ma mentre il mercato dei mutui è cambiato, così hanno fatto la loro attività.

Tra il 2005 e il 2007, alcuni dei mutui acquistati erano convenzionali, prestiti a tasso fisso con un calo del 20%. Infatti, la maggior parte dei mutui acquistati o garantiti erano sia subprime, sia l'interesse o l'ammortamento negativo. Ecco perché questi erano i tipi di prestiti fatti da banche e da intermediari ipotecari non regolamentati.

ItT è stato peggiorato dal loro utilizzo di derivati ​​per coprire il rischio di tasso di interesse dei loro portafogli. Ma come società del settore privato con gli azionisti per soddisfare, lo stavano facendo per restare competitivi con altre banche. Stavano facendo la stessa cosa.

Le regole governative impedirono a Fannie e Freddie di acquistare mutui che non soddisfano i requisiti di pagamento e di credito. Ciò significa che hanno acquistato, riacquistato o garantito il 50% delle ipoteche fatte, ma è stata la meta più credibile. Nel 2007, solo il 17% del loro portafoglio era subprime o Alt-A prestiti. Ma quando i prezzi delle abitazioni sono diminuiti e i proprietari di case iniziano a fallire, questa percentuale relativamente piccola dei prestiti subprime ha contribuito al 50% delle perdite.

Le acquisizioni di prestiti di Fannie Mae sono state:

62% ammortamento negativo

  • 84% solo
  • 58% subprime
  • 62% ha richiesto meno del 10% di anticipo.
  • I prestiti di Freddie Mac erano ancora più rischiosi, consistenti in:

72% ammortamento negativo

  • 97% interesse
  • 67% subprime
  • 68% richiedeva meno del 10% di anticipo.
  • Era la preponderanza dei prestiti esotici oltre ai mutuatari subprime che hanno reso così tossiche le acquisizioni di prestiti di Fannie e Freddie.

Fannie e Freddie hanno prestato meno prestiti tossici rispetto alla maggior parte delle banche

È fondamentale capire, però, che a causa dei regolamenti, hanno assunto

meno di questi prestiti rispetto alla maggior parte delle banche. Secondo diversi analisti, hanno aumentato l'acquisizione di questi prestiti per mantenere la quota di mercato in quello che era diventato un mercato molto competitivo. (Fonte: (SeekingAlpha, Quanto sono Fannie e Freddie da biasimare?), Il 2 ottobre 2008, Washington Post Fannie e Freddie diventano argomenti caldi, 10 ottobre 2008)

Nel 2005 il Senato ha sponsorizzato una proposta che ha cercato per impedire loro di tenere titoli garantiti da ipoteca nel loro portafoglio perché volevano ridurre il rischio per il governo. In totale, i due GSE hanno posseduto o garantito un totale di $ 5, 5 miliardi di dollari del mercato ipotecario di $ 2.200 miliardi. Dopo che il disegno di legge del Senato fallì, Fannie e Freddie aumentarono la loro partecipazione a prestiti rischiosi, perché potrebbero fare più soldi dai prestiti a tassi di interesse elevati rispetto alle tasse che hanno ottenuto dalla vendita dei prestiti. cercando di mantenere alti prezzi azionari durante un mercato immobiliare molto competitivo (Fonte: Barron, Is Fannie Mae il salvataggio del governo successivo ?, 10 marzo 2008; gioco della colpa di IHT, Fannie e Freddie, 24 agosto 2008)

Come governo - le imprese sponsorizzate, Fannie e Freddie hanno preso più r che i contribuenti dovessero infine assorbire le loro perdite. Ma non hanno causato la caduta degli alloggi. Non hanno inondato il mercato con prestiti esotici. Invece, sono stati un esempio, non una causa, della crisi dei mutui.

Derivati ​​aiutati a causare la caduta di Fannie

Come GSEs, Fannie e Freddie non erano tenuti a compensare la dimensione del loro portafoglio crediti con abbastanza capitale da vendite di borsa per coprire. Era il risultato di entrambi i loro sforzi di lobbying e il fatto che i loro prestiti sono stati assicurati, quindi hanno ritenuto che non avessero bisogno. Invece, hanno usato i derivati ​​per coprire il rischio di tasso d'interesse dei loro portafogli. Quando il valore dei derivati ​​è diminuito, così ha fatto la loro capacità di assicurare i prestiti. (Fonte: NYT, Fannie, Freddie and You, 14 luglio 2008)

Questa esposizione ai derivati ​​ha dimostrato la loro rovina, come per la maggior parte delle banche. Mentre i prezzi delle abitazioni sono scesi, persino i mutuatari qualificati finirono per più di quello che la casa ha valso. Se avessero bisogno di vendere la casa per qualsiasi ragione, avrebbero perso meno soldi permettendo alla banca di precludere. I mutuatari in ammortamenti negativi e prestiti a tasso di interesse erano in forma ancora peggiore.

L'eliminazione di Fannie e Freddie potrebbe distruggere qualsiasi recupero dell'alloggiamento

Alcuni legislatori propongono l'eliminazione di Fannie e Freddie. Altri suggeriscono che l'U. copia Europa utilizzi obbligazioni coperte per finanziare la maggior parte dei mutui per la casa.Con obbligazioni coperte, le banche mantengono il rischio di credito sui loro mutui ipotecari, ma vendono obbligazioni supportate da tali ipoteche agli investitori esterni, quindi il rischio di tasso di interesse fuori carico.

L'eliminazione di Fannie e Freddie ridurrebbe drasticamente la disponibilità di mutui e aumenterebbe i costi. Le banche non hanno, e non vogliono, intervenire per garantire i mutui. Studi hanno dimostrato che, senza Fannie e Freddie, i tassi di interesse ipotecari potrebbero arrivare fino al 9-10%. Ciò avrebbe danneggiato il mercato immobiliare prima che avesse alcuna possibilità di recuperare. (Fonte: Barron's, Life After the Old Fannie e Freddie, 15 settembre 2008)